Hipotekos reforma: teisinio reglamentavimo pakeitimai (Civilinio kodekso pakeitimų analizė ir apibendrinimas)

Nuo 2012-07-01 įsigalioja nauji Civilinio kodekso pakeitimai, kurie įgyvendina hipotekos reformą ir iš esmės keičia iki šiol gyvavusį hipotekos instituto teisinį reglamentavimą. Suprantant šių dviejų institutų teisinių institutų svarbą šiandieniniams privatiniams santykiams, toliau pabandysiu apžvelgti pagrindinius hipotekos ir įkeitimo reglamentavimo pakeitimus:

Hipotekos objektu tampa ir kilnojamieji daiktai: pagal įsigaliosiančius pakeitimus, hipoteka galės būti įkeičiami ir kilnojamieji daiktai, jei jie yra įkeičiami kartu su nekilnojamaisiais daiktais. Tokią galimybę numato CK 4.171 str. 1 d. Ši nauja galimybė vertintina teigiamai, kadangi, įsigaliojus šiems CK pakeitimams, skolininkui atsiras galimybė savo įsipareigojimų kreditoriui įvykdymą užtikrinti viena hipotekos sutartimi įkeičiant tiek nekilnojamąjį turtą, tiek ir kilnojamąjį. Iki šiol, norint savo skolinių įsipareigojimų įvykdymą užtikrinti tiek nekilnojamojo, tiek kilnojamojo turto įkeitimu, skolininkai turėdavo sudaryti kelias atskiras sutartis, t.y. hipotekos sutartį, kuria būdavo įkeičiamas nekilnojamasis turtas, o taip pat įkeitimo sutartį, kuria būdavo įkeičiamas kilnojamasis turtas. Taigi, galimybė įkeisti kilnojamąjį turtą kartu su nekilnojamuoju turtu, sudarant vieną hipotekos sutartį, leis paprasčiau ir greičiau skolininkui išspręsti paskolos ar kredito suteikimo problemas.

Nuo šiol, nesant atskiro susitarimo, hipotekos sutartimi bus užtikrintas tik pagrindinio reikalavimo įvykdymas ir iš šio reikalavimo atsirandančių palūkanų išieškojimas: iki šiol galiojęs CK 4.174 str. 1 d. nustatytas teisinis reglamentavimas numatė hipotekos kreditoriaus teisę iš hipoteka įkeisto turto patenkinti savo pagrindinį reikalavimą, iš šio reikalavimo kylančias palūkanas, taip pat visas netesybas bei teismines išlaidas, susijusias hipotekos įvykdymo, išieškojimu. Taigi, įsigaliosiantys CK pakeitimai tam tikra apimtimi siaurina hipotekos kreditoriaus teises į visų savo reikalavimų patenkinimą iš hipoteka įkeisto turto. Kita vertus, hipotekos sutarties šalims, t.y. kreditoriui ir skolininkui, bus leidžiama susitarti, kad netesybos ir kreditoriaus patirti nuostoliai, atsirandantys dėl hipoteka užtikrinto įsipareigojimo neįvykdymo, būtų užtikrinami maksimaliąja hipoteka (CK 4.174 str. 2 d.).

Atsiranda nauja sutartinės hipotekos rūšis – įmonės hipoteka: nuo šių metų liepos 1 d. įsigaliosiantys CK pakeitimai numato, kad sutartinės hipotekos objektu galės būti ir įmonė kaip nekilnojamasis turtas. Pagal įmonės hipotekos sutartį, hipoteka būtų įkeičiama tiek pati įmonė kaip turtinis kompleksas, tiek ir visas įmonės turtas. Pagal įmonės hipotekos sutartį privalo būti sudarytas ir įmonės turto inventorizacijos aktas. Įmonės hipotekos sutartyje privalės būti numatoma hipotekos objekto vertė, o skolininkas, jeigu nėra susitarta kitaip, įsipareigos užtikrinti, kad įmonės vertė netaptų mažesnė nei įmonės hipotekos objekto vertė (CK 4.177 str. 3 d.).

Esant svetimo daikto hipotekai, numatoma galimybė atsilyginti daikto savininkui už leidimą įkeisti jo turtą: įsigaliosiantys CK 4.181 str. pakeitimai numato galimybę, kad daikto, kuris būtų įkeičiamas svetimo daikto hipoteka, savininkui, būtų atlyginama. Ši teisinio reglamentavimo naujovė taip pat vertintina teigiamai, kadangi ji sudarys galimybes skolininkui lengviau užtikrinti savo įsipareigojimų kreditoriam vykdymą. Iki šiol, hipoteka įkeičiant svetimą daiktą, teisinis reglamentavimas nenumatė galimybės skolininkui atsilyginti už jo turto įkeitimą. Įvertinant tai, kad turto savininkas, įkeisdamas savo turtą hipoteka tam, kad užtikrintų kito asmens įsipareigojimų kreditoriui įvykdymą, rizikuoja netekti savo turto, svetimo daikto hipoteka dažniausiai būdavo naudojama tik tuo atveju, kai svetimo turto hipoteka būdavo užtikrinami kokių nors artimų žmonių skoliniai įsipareigojimai (dažniausiai pasitaikantis atvejis – kuomet tėvai įkeisdavo savo turtą, kad būtų užtikrinti jų vaikų skoliniai įsipareigojimai). Taigi, įsigaliojus šiems CK pakeitimams, skolininkams atsiranda ženkliai didesnė galimybė užtikrinti savo skolinių įsipareigojimų įvykdymą svetimo daikto hipoteka, kadangi daikto savininkui už tokį įkeitimą būtų atlyginama.

Keičiasi hipotekos įsigaliojimo terminas: pagal įsigaliosiančius CK 4.187 str. pakeitimus, hipoteka sandorio šalims įsigalios nuo sandorio sudarymo momento, skirtingai nuo anksčiau galiojusio reglamentavimo, kuris numatė, jog hipoteka įsigalioja nuo jos įregistravimo viešajame registre. Toks pakeitimas taip pat laikytinas logišku bei atitinkančiu vieningą Civilinio kodekso nustatytą teisinį reglamentavimą sutarčių įsigaliojimui.

Iš esmės keičiasi skolos išieškojimo iš hipoteka įkeisto turto hipotekos kreditoriaus naudai tvarka: tai yra vienas iš esminių šių hipotekos reglamentavimo pakeitimų. Jei iki šiol kreditorius, norėdamas nukreipti išieškojimą į jo naudai hipoteka įkeistą turtą, privalėdavo su hipotekos lakštu kreiptis į hipotekos teisėją, kuris nutartimi leisdavo pradėti išieškojimo iš hipoteka įkeisto turto procedūras, tai, pagal priimtus Civilinio kodekso pakeitimus, hipotekos kreditoriui tereikės su hipotekos lakštu kreiptis pas notarą dėl notaro vykdomojo įrašo atlikimo (CK 4.192 str. 1 d.). Tokie pakeitimai hipotekos lakštą daro itin panašų į vekselį, kadangi tiek  vienu, tiek kitu atveju kreditorius gali pradėti skolos išieškojimo procedūras ne ginčo tvarka, nesikreipiant į teismą.

Be abejo, tokie hipotekos teisinio reglamentavimo pakeitimai ženkliai siaurina hipotekos skolininko teises, o taip pat galimybes gintis nuo hipotekos kreditoriaus nukreipto išieškojimo į skolininko turtą (gal būt net ir nepagrįsto). Jei anksčiau galiojęs teisinis reglamentavimas, t.y. kad leidimą išieškoti iš hipoteka įkeisto turto duodavo nutartimi hipotekos teisėjas, užtikrindavo skolininko teises, kadangi hipotekos teisėjas privalėdavo ne tik apsiriboti formalių veiksmų atlikimu, tačiau taip pat turėjo vadovautis bendraisiais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, turėjo pareigą ir teisę veikti ex officio, kai to reikalaudavo viešojo intereso apsauga. Tokias hipotekos teisėjo pareigas yra išaiškinęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo 2011 m. birželio 15 d. nutartyje Nr. 3K-7-272/2011. Savo ruožtu, įsigaliojus aptariamiems išieškojimo iš hipoteka įkeisto daikto pakeitimams ir pavedus vykdomųjų įrašų hipotekos lakšte darymą notarui, akivaizdu, kad notaras apsiribos tik formalių veiksmų atlikimu, todėl skolininko interesai greičiausiai nebus tinkamai ginami.

Dėl palengvintų išieškojimo iš hipoteka įkeisto turto procedūrų atsiranda skolininko interesų garantijos: dėl itin supaprastintų procedūrų, kuriomis gali būti pradėtas išieškojimo iš hipoteka įkeisto turto procesas, įstatymiškai atsirado poreikis užtikrinti ir skolininko interesus, kad būtų išvengta kreditoriaus piktnaudžiavimo savo teisėmis atvejų. Tai buvo padaryta naujai priimtu CK 4.194(1) straipsniu. Viena iš svarbiausių skolininko interesų garantijų yra numatoma šio straipsnio 2 dalyje, kuri reglamentuoja, kad tuo atveju, jei hipoteka užtikrinta prievolė gali būti įvykdyta dalimis, skolininkas turi teisę prašyti sustabdyti išieškojimą iš hipoteka įkeisto turto įvykdydamas prievolės dalį, kurios įvykdymo terminas praleistas. Pavyzdžiui, šeima už paimtą banko paskolą būstui pirkti bankui įkeitė nusipirktą būstą. Vykdant paskolos sutartį, dėl pablogėjusios finansinės situacijos šeima pradelsė bankui sumokėti paskolos įmokų, kurių bendra suma yra 10000 Lt, o bankas pradėjo išieškojimo iš hipoteka įkeisto turto procedūras. Taigi, ši šeima galės prašyti sustabdyti išieškojimo iš jos hipoteka įkeisto būsto sumokėjus bankui pradelstus 10000 Lt. Tai yra pakankamai reikšminga skolininkų interesus sauganti naujovė, lyginant su iki tol galiojusiu reglamentavimu, pagal kurį, norint sustabdyti priverstinį išieškojimą iš hipotekos įkeisto turto, reikėdavo grąžinti visą skolą hipotekos kreditoriui. Dažniausiai skolininkai tokių pinigų neturėdavo, todėl jų hipoteką įkeistas turtas būdavo parduodamas iš viešųjų varžytinių.

Kita svarbi skolininko teises nuo nepagrįstų hipotekos kreditoriaus veiksmų sauganti naujovė yra įtvirtinta CK 4.194(1) 6 d., numatanti, kad jei kreditorius pareiškia nepagrįstą reikalavimą ar pradėjo nepagrįstą skolos išieškojimo iš hipoteka įkeisto turto procedūrą, skolininkas turi teisę ginčyti tokius kreditoriaus veiksmus ieškinio teisenos tvarka. Vis dėlto, netgi tokio ieškinio pareiškimas nesustabdo pradėto išieškojimo proceso, jei nebūtų pritaikytos laikinosios apsaugos priemonės. Taigi, vertintina, kad dabartinė skolos išieškojimo iš hipoteka įkeisto turto procedūra, net ir suteikiant skolininkui teisę ginčyti kreditoriaus veiksmus, yra mažiau palanki skolininkui, nei iki šiol galiojusi sistema.

Apibendrinant, matyti, kad įsigaliosiančiais Civilinio kodekso pakeitimais, reglamentuojančiais hipotekos teisinį institutą, yra efektyvinama hipotekos kreditoriaus teisių ir teisinių interesų garantijos, tačiau skolininkai atsiduria nepalankesnėje padėtyje, nei iki šiol. Be abejo, vertinant šiuos pakeitimus, kyla pakankamai nemažai klausimų, į kuriuos turės atsakyti teismų praktika, pavyzdžiui, kaip dažnai bus taikomos laikinosios priemonės ir stabdomos pradėtos išieškojimo iš hipoteka įkeisto turto procedūros. Kita vertus, šiais pakeitimais iš tiesų yra ženkliai efektyvinamas hipotekos institutas, plečiant hipoteka galimai įkeistinų daiktų sąrašą, tuo pačiu palengvinant skolininkams galimybes gauti paskolą.

Nei šis straipsnis, nei bet kuri atskira šio straipsnio dalis nėra ir negali būti laikoma ar traktuojama kaip teisinė konsultacija. Tinkama ir kvalifikuota teisinė konsultacija gali būti suteikiama tik tinkamai ir išsamiai įvertinus visas reikšmingas kiekvieno konkretaus atvejo faktines aplinkybes. Norėdami kreiptis dėl teisinės konsultacijos, susisiekite elektroniniu paštu info@vanhara.lt arba telefonu +37060419315.